요약(Summary): 비거주1주택 2026 세제개편안, 실거주하지 않는 1주택자의 종합부동산세 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고, 양도세 장기공제도 '보유'에서 '거주' 중심으로 바뀝니다. 무엇이 언제부터 달라지는지 정리했습니다.
들어가며
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이 발표되었는데요, 세제개편안 중 부동산 관련 세제의 가장 핵심적인 메시지는 "거주용 1주택은 보호하고, 비거주·고가·다주택은 세부담을 강화한다."입니다. 기존의 규제기준이 '주택 수' 였다면, 이제는 그 기준이 '실제로 사는가(거주)'로 옮겨졌습니다.
그래서 이번 개편에서 가장 체감이 큰 쪽 중 하나가 집 한 채를 갖고 있지만 실제로는 살지 않는 분, 즉 비거주 1주택자입니다. 그동안 1세대 1주택자라면 거주 여부와 관계없이 받던 혜택이, 앞으로는 '거주해야 주는' 혜택으로 재편되기 때문입니다.
이 글에서는 비거주 1주택자를 기준으로 ① 종합부동산세, ② 양도소득세가 어떻게 바뀌는지, 그리고 실거주 시 활용할 수 있는 완화책과 시행 시기를 정리합니다. 아래 내용은 모두 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본·문답자료(2026. 8. 3.)를 근거로 하며, 대부분 단계적으로 시행됩니다.
1. 종합부동산세 — 비거주 1주택은 공제가 9억으로 줄어든다
비거주1주택 2026 세제개편안, 결론부터 말하면, 비거주 1주택자의 종부세 부담은 대체로 늘어납니다. 종부세 부담이 늘어나는 방향을 세 가지로 나눠서 살펴보겠습니다.
(1) 기본공제 — 거주 여부에 따라 14억 vs 9억으로 공제금액이 달라집니다.
종부세는 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 매깁니다. 지금은 1세대 1주택자라면 거주 여부와 관계없이 12억원을 공제했습니다. 개정안은 이를 거주 여부로 나눕니다.
- 거주용 1주택: 12억원 → 14억원(상향)
- 비거주 1주택: 12억원 → 9억원(축소)
같은 1주택이라도 실거주하지 않으면 공제액이 5억원 줄어드는 셈입니다.
(2) 세율·공정시장가액비율 인상
1) 세율체계 변화
세율 체계가 ‘주택 수 기준’에서 ‘집값(과세표준) 기준’으로 단계적으로 일원화됩니다. 지금까지는 같은 집값이라도 3주택 이상이면 훨씬 높은 중과세율을 적용하였습니다. 예를 들어 과세표준 12억~25억원 구간은 2주택 이하인 경우 1.3% 세율이 적용되지만 3주택 이상 다주택자는 2.0%를 부담해왔습니다.
예전에는 같은 금액이라도 집을 몇 채 가졌느냐로 세율이 다르게 적용되었습니다. 1주택자(2주택 이하)는 낮은 세율 표를, 3주택 이상은 높은 세율표를 적용받아 왔습니다.
앞으로는 이 주택 수 구분을 없애고, 몇 채를 갖든 똑같은 세율표 하나를 적용합니다(2027년 중간 단계를 거쳐 2028년 완전 통일). 그런데 그 통일된 세율을 옛날 ‘3주택 이상’에게 매기던 높은 쪽에 맞췄기 때문에, 1주택자 입장에서는 세율이 오르는 결과가 됩니다. 구체적으로, 대부분의 1주택자가 해당하는 6억~12억원대는 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억원을 넘는 고가 구간은 예전 3주택자 세율이 그대로 적용됩니다. 예를 들어 25억~50억원 구간 1주택은 지금 1.5%지만 2028년에는 3.0%로, 두 배가 됩니다.
정리하면 다음과 같습니다(과세표준 기준).
| 과세표준 | 현행 · 1주택(2주택 이하) | 2027년 · 1주택(2주택 이하) | 2028년 이후 · 모든 주택 |
| 6~12억원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25~50억원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50~94억원 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
2) 공정시장가액비율 인상
여기에 과세표준을 정할 때 곱하는 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오릅니다. 공정시장가액비율이란, ‘과세대상 금액 중 이 비율 만큼만 과세표준으로 보겠다’라는 취지로 만들어 놓은 비율인데, 이 비율이 올라가면 자연스럽게 과세표준이 증가하게 됩니다. 공제는 줄고 비율은 오르니, 같은 집이라도 과세표준이 커지는 방향입니다.
(3) 세액공제·세부담 상한 — '보유'가 아니라 '거주'로
오래 보유하면 깎아주던 보유공제가 거주공제로 전환됩니다. 연령별 공제(60·65·70세 각 20·30·40%)는 유지되지만, 보유기간 세액공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)가 거주기간 기준으로 바뀌고 금액 한도가 신설됩니다(2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원). 즉, 실거주하지 않으면 세액공제액이 크게 줄어듭니다. 한편 전년 대비 세금 증가 한도인 세부담 상한은 150%에서 200%로 상향됩니다.
2. 양도소득세 — '오래 보유'가 아니라 '오래 거주'해야 깎아준다
(1) 장기보유특별공제 → '장기거주 소득공제'로 개편
비거주 1주택자가 가장 유의해야 할 대목입니다. 지금의 장기보유특별공제는 1세대 1주택의 경우 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) 구조입니다. 개정안은 이를 거주 중심으로 단계적으로 바꿉니다.
- 2027년: 현행 유지
- 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%
- 2029년 이후: 거주 연 8%(최대 80%), 보유공제 폐지
명칭도 주택은 '장기거주 소득공제', 주택 외는 '장기보유 소득공제'로 이원화되죠.
또한, 장기거주 소득공제 한도가 신설됩니다(2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원, 종전규정에는 한도규정이 아예 없음).
(2) 부득이하게 거주하지 못한 기간은 '거주'로 인정받을 수 있다
제도가 거주 중심으로 바뀌는 만큼, 어쩔 수 없이 거주하지 못한 기간을 거주기간으로 인정하는 구제 규정이 함께 마련됩니다. 단, 1년이상 계속하여 거주중인 주택에서 아래의 사유로 다른 시, 군으로 이전하는 경우에만 인정되며 최장 3년을 한도로 인정됩니다.
- 취학·전근·질병·학교폭력 전학·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이주한 기간(최장 3년)
- 재개발·재건축 신축주택은 정비사업 공사기간의 1/2(50%)를 거주기간으로 인정
- 주택 수에서 제외되는 특례주택(지방 저가주택·세컨드홈·준공 후 미분양 등)의 보유기간
- 등록임대주택(건설임대, 조정대상지역 아파트 제외 매입임대)의 임대기간의 경우, 장기거주 소득공제 거주기간으로 인정(단, 공제율은 일반적인 장기거주 소득공제와 다르게 연 2%, 최대 30%까지의 공제율이 적용됩니다)
당장 거주가 어려운 사정이 있다면, 위 사유에 해당하는지 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.
3. 실거주자를 위한 완화책 — '거주하면' 받을 수 있는 혜택
이번 개편은 실거주 1주택자에게는 완화책도 함께 담았습니다. 비거주 상태로는 받기 어렵지만, 거주로 전환하면 활용할 수 있는 카드이므로 함께 알아둘 만합니다.
- 장기거주 1주택 양도세 기본공제 확대: 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 늘어납니다. 다만 특수관계인 간 양도거래나 비거주자(*)의 양도거래는 제외됩니다.
(*) 외국인, 국내체류기간이 짧은 내국인 등 세법상 비거주자를 의미함.
- 고령 1주택자 한시 양도세 특례: 만 65세 이상이 5년 이상 거주한 수도권 주택을 제3자에게 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면, 2027년 50%(5억원 한도)·2028년 30%(3억원 한도)의 양도세를 감면합니다.
4. 무엇이 언제부터 달라지나 — 시행 시기 한눈에
세법 개정은 시행 시기가 실무의 핵심입니다. 비거주 1주택 관련 주요 시행 시기는 다음과 같습니다.
- 종합부동산세(기본공제·세율·공정시장가액비율·세액공제·세부담 상한·납부유예): 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분(종부세 기준일은 매년 6월 1일)부터, 즉 2027.6.1을 기준으로 부과되는 종부세 부터
- 양도소득세 장기거주 소득공제 전환: 2028년 1월 1일 이후 양도분부터(단계적)
- 장기거주 1주택 양도세 기본공제 확대: 2027년 1월 1일 이후 양도분부터
정리하면, 종부세는 2027년부터 곧바로 체감되고, 양도세 공제 축소는 2028년 양도분부터 단계적으로 적용됩니다. 매도나 거주 전환 계획이 있다면 이 시기를 축으로 의사결정을 하는 것이 유리합니다.
마치며
이번 개편의 메시지는 분명합니다. 1주택이라도 '실제로 사는지'에 따라 세부담이 크게 달라진다는 것입니다. 비거주 1주택자라면 종부세 기본공제 축소(9억원)와 양도세 거주공제 전환이라는 두 축을 중심으로, 내 주택의 보유·거주·매도 시나리오를 다시 점검할 필요가 있습니다.
특히 ① 2027년부터 오르는 종부세 부담, ② 2028년부터 줄어드는 양도세 공제, ③ 거주기간 인정 사유의 활용 가능성, 이 세 가지는 시기와 요건에 따라 세액 차이가 크게 벌어질 수 있는 부분입니다. 보유 주택의 공시가격·거주 이력·매도 계획이 저마다 다른 만큼, 일반론만으로 판단하기보다 개별 상황에 맞춘 검토를 권해 드립니다.
본 글은 대율회계법인 손주영 공인회계사가 2026년 8월 발간한 세제개편안을 근거로 작성했습니다. 일반적 정보 제공 자료이며 특정 거래에 대한 세무 자문이 아니므로, 실제 적용 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.
근거 규정 및 출처
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 상세본·문답자료 (2026. 8. 3. 발표) — 정부안 기준
- 종합부동산세법 §7(과세대상), §8(기본공제금액·공정시장가액비율), §9(세율·1세대 1주택 세액공제), §10(세부담 상한)
- 소득세법 §95(장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제), §103(양도소득 기본공제)
- 조세특례제한법 §71의3(고령 1주택자 한시 양도소득세 과세특례, 신설)
- ※ 조문 번호·시행 시기는 정부안 기준이며, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 적용 시 확정 법령 확인이 필요합니다.