요약(Summary): 아파트 회계감사 대상은 세대수 하나로 정해지지 않고 '의무관리대상 공동주택' 해당 여부로 결정됩니다. 공동주택관리법 제26조상 감사 대상 기준과 서면동의 면제 요건, 9개월 기한·감사인 선정 절차, 미이행 시 벌칙까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
들어가며
"우리 아파트는 300세대가 안 되는데 회계감사를 받아야 하나요?" 관리사무소와 입주자대표회의에서 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 아파트 회계감사 대상에 해당하는지 여부는 세대수 하나로 결정되지 않습니다. 「공동주택관리법」이 정한 의무관리대상 공동주택에 해당하면 원칙적으로 매년 1회 이상 외부감사인의 회계감사를 받아야 합니다.
이번 칼럼에서는「공동주택관리법」 제26조와 같은 법 시행령 제27조, 벌칙 조항인 제99조, 그리고 국토교통부 고시 「공동주택 회계처리기준」 원문을 기준으로 아파트 회계감사를 어떤 단지가, 언제까지, 어떤 절차로 받아야 하는지에 대해 정리해보고자 합니다.
1. 아파트 회계감사란? — 관리비 재무제표를 검증하는 '법정감사'
(1) 왜 받아야 하나요?
아파트 회계감사는 관리주체가 작성한 관리비 등의 재무제표를 외부감사인이 검증하는 법정감사입니다. 근거는 공동주택관리법 제26조제1항입니다.
그렇다면 아파트 회계감사의 취지는 무엇일까요? 공동주택의 경우, 관리주체가 입주민이 낸 관리비·사용료·장기수선충당금을 매년 수억 원에서 수십억 원 규모로 집행하는 구조입니다. 이처럼 여러 입주민이 부담한 금액에 대해 독립적인 감독 체계가 없다면, 자금의 횡령이나 오용으로 이어지기 쉽습니다. 때문에 입주민들의 피해를 방지하기 위해 법이 회계감사라는 외부 검증 장치를 끼워 넣은 것입니다.
(2) 무엇을 감사받는건가요?
감사 대상은 관리사무소의 재무제표입니다. 법령에서는 ① 재무상태표 ② 운영성과표 ③ 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서) ④ 주석의 네 가지를 감사 대상으로 정하고 있습니다. 즉, 아파트 회계감사는 이 네 재무제표가 ‘공동주택 회계처리기준’에 따라 작성되었는지를 검증하는 작업입니다.
2. 어떤 아파트가 감사 대상일까? — 기준은 '의무관리대상' 해당 여부
아파트 회계감사 대상을 판단하는 출발점은 세대수가 아니라 의무관리대상 공동주택에 해당하는지입니다. 법 제2조제1항제2호는 다음 다섯 가지 중 하나에 해당하면 의무관리대상으로 봅니다.
(1) 300세대 이상의 공동주택
가장 널리 알려진 기준입니다. 세대수만으로 곧바로 의무관리대상이 됩니다.
(2) 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
실무에서 가장 자주 놓치는 항목입니다. 180세대 단지라도 승강기가 있으면 의무관리대상이고, 따라서 아파트 회계감사 대상입니다. "300세대 미만이니 해당 없음"으로 넘겼다가 뒤늦게 확인되는 사례가 이 유형에서 많이 나옵니다.
(3) 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)의 공동주택
난방 방식이 판단 기준입니다. 세대별 개별난방이면 이 항목에는 해당하지 않습니다.
(4) 주택 외 시설과 주택을 함께 지은 건축물로서 주택이 150세대 이상
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건물, 이른바 주상복합이 여기에 해당합니다. 판단 기준은 건물 전체 규모가 아니라 주택 세대수 150세대 이상입니다.
(5) 입주자등 3분의 2 이상의 동의가 있는 경우
(1)~(4)에 해당하지 않는 단지라도, 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면동의하면 의무관리대상으로 전환할 수 있습니다. 이 경우 관리인은 시장·군수·구청장에게 전환 신고를 해야 하고, 전환 이후에는 회계감사 의무가 따라옵니다. 관리 투명성을 높이려는 소규모 단지가 실제로 활용하는 경로입니다.
공동주택 회계감사 대상 기준을 표로 정리해보면, 아래와 같습니다.
| 구분 | 판단 기준 | 아파트 회계감사 대상 여부 | 근거 (공동주택관리법) |
| 300세대 이상 | 세대수 300 이상 | 대상 | 법 제2조제1항제2호가목, 제26조제1항제1호 |
| 150세대 이상 + 승강기 | 승강기 설치 여부 | 대상 | 법 제2조제1항제2호나목, 제26조제1항제2호 |
| 150세대 이상 + 중앙집중식·지역난방 | 난방 방식 | 대상 | 법 제2조제1항제2호다목 |
| 주상복합 등 주택 150세대 이상 | 주택 세대수 | 대상 | 법 제2조제1항제2호라목 |
| 입주민 동의가 있는 경우 | 입주자등 2/3 이상 동의로 ‘의무관리대상’ 전환 | 전환 시 대상 | 법 제2조제1항제2호마목, 영 제2조, 법 제10조의2 |
3. 대상인데도 감사를 받지 않을 수 있는 경우 — 서면동의 면제
의무관리대상이라도 입주자등의 서면동의를 받으면 그 연도의 회계감사를 받지 않을 수 있습니다. 요건은 세대수에 따라 다릅니다.
- 300세대 이상: 해당 연도에 회계감사를 받지 않기로 하는 입주자등 3분의 2 이상의 서면동의
- 300세대 미만: 해당 연도에 회계감사를 받지 않기로 하는 입주자등 과반수의 서면동의
여기서 '입주자등'은 소유자인 입주자와 임차인인 사용자를 모두 포함합니다. 소유자만의 동의가 아니라는 점에 유의해야 합니다.
실무에서 특히 주의할 점은 세 가지입니다.
(1) 면제는 '그 연도'에만 미칩니다.
한 번 동의를 받았다고 이후 연도까지 자동으로 면제되지 않습니다. 면제하려면 매년 새로 동의를 받아야 합니다.
(2) 동의서에 사유를 적어야 합니다.
관리주체는 회계감사를 받지 않을 사유를 입주자등이 명확히 알 수 있도록 동의서에 기재해야 하고, 그 동의서를 관리규약으로 정하는 바에 따라 보관해야 합니다. 사유 기재나 보관이 빠진 동의서는 나중에 면제 요건 충족을 증명하기 어렵습니다.
(3) 면제 요건에 미달하면 그대로 미수감입니다.
동의율이 기준에 못 미치거나 절차에 흠이 있으면 감사를 받지 않은 것으로 평가되고, 아래 5.의 벌칙 문제로 이어질 수 있습니다. 동의를 받아 감사를 생략하기로 했다면 동의서 원본과 산정 근거를 함께 남겨두시기를 권합니다.
4. 언제까지, 누가 선정하고, 어떻게 공개하나
(1) 기한 — 회계연도 종료 후 9개월 이내
아파트 회계감사는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 받아야 합니다. 공동주택의 회계연도는「공동주택 회계처리기준」제3조에 따라 매년 1월 1일부터 12월 31일까지이므로, 실제 기한은 다음 해 9월 30일입니다. 감사인은 감사 완료일 (현장감사완료일)로부터 1개월 이내에 관리주체에게 감사보고서를 제출해야 합니다.
(2) 감사인 선정 — 입주자대표회의가 선정합니다
재개발·재건축조합 회계감사와 달리, 아파트 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 자유롭게 선정합니다. 다만 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구하는 경우, 입주자대표회의는 자유롭게 감사인을 선정하는 대신 시장·군수·구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰한 뒤 추천받은 자 중에서 감사인을 선정해야 합니다. 감사인 선정의 독립성을 두고 다툼이 있는 단지에서 입주민이 쓸 수 있는 장치입니다.
(3) 보고와 공개 (공시)
- 관리주체: 감사보고서 등 회계감사 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고, 해당 단지의 인터넷 홈페이지와 동별 게시판에 공개해야 합니다.
- 감사인: 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 결과를 관할 시장·군수·구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 공개해야 합니다.
즉 감사 결과는 단지 내부에만 머무르지 않고 관할 지자체와 공개 시스템에까지 올라갑니다.
5. 받지 않으면 어떤 제재가 있고, 앞으로 어떻게 바뀌나
(1) 미수감·방해에는 형사벌이 따릅니다
법에서는 회계감사 대상임에도 회계감사를 받지 않거나, 부정한 방법으로 회계감사를 받은 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 감사를 방해하는 행위 역시 동일한 법정형이 적용됩니다. 과태료가 아니라 형사처벌이라는 점에서 부담이 작지 않습니다.
한편 회계감사 결과를 보고·공개하지 않거나 거짓으로 한 경우에는 500만원 이하의 과태료가, 감사인이 결과를 제출·공개하지 않거나 거짓으로 한 경우에도 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
덧붙여 관리주체는 관리비등의 모든 거래에 관하여 월별로 작성한 장부와 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 하고, 이를 작성·보관하지 않거나 거짓으로 작성하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 감사 대응 자료의 상당 부분이 이 장부와 증빙이므로, 평소 보관 상태가 곧 감사 준비 상태입니다.
(2) 2026년 개정 동향 — 면제 규정 폐지가 논의되고 있습니다
국토교통부는 2026년 5월 21일 민생물가 특별관리 관계장관 태스크포스(TF)에서 「공동주택 관리비 제도개선 방안」을 발표하면서, 입주자등의 동의가 있으면 회계감사를 받지 않아도 되는 예외 규정을 폐지하겠다는 방향을 밝혔습니다. 관리비 장부 허위 작성이나 열람 거부에 대한 처벌 강화도 함께 포함됐습니다.
현재 더불어민주당에 의해 법 개정안이 발의되어있는 상태이며, 아직 개정안이 통과되지는 않은 상황입니다. 따라서 현재 시점에서는 현행 규정에 따라 판단하되, 면제를 전제로 몇 년치 관리 일정을 미리 짜두는 방식은 재검토하실 필요가 있습니다.
마치며
아파트 회계감사 대상 기준은 세 가지로 요약됩니다.
첫째, 판단 기준은 세대수 자체가 아니라 의무관리대상 공동주택 해당 여부이며, 300세대 이상뿐 아니라 150세대 이상이면서 승강기가 있거나 중앙집중식 난방인 단지, 주택 150세대 이상의 주상복합, 입주자등 3분의 2 동의로 ‘의무관리대상’으로 전환한 단지가 모두 포함됩니다.
둘째, 대상이라도 300세대 이상은 3분의 2, 300세대 미만은 과반수의 서면동의로 그 연도의 감사를 면제받을 수 있지만, 면제는 해당 연도에만 미치고 동의서에 사유를 적어 보관해야 합니다.
셋째, 기한은 회계연도 종료 후 9개월(통상 9월 30일)이고, 감사인은 입주자대표회의가 선정하며, 받지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다.
실무에서 권해드리는 관리 방법은 연초에 감사 대상 여부와 예산을 함께 확정해 두는 것입니다. 세대수·승강기·난방방식은 단지마다 이미 정해져 있어 판단 자체는 어렵지 않은데, 예산에 회계감사비를 반영하지 않은 채 하반기에 뒤늦게 감사인을 찾다가 기한에 쫓기는 경우가 많습니다.「공동주택 회계처리기준」세출예산서 서식에도 일반관리비 항목으로 '회계감사비'가 예시되어 있으므로, 예산 편성 단계에서 함께 잡아두시면 안전합니다. 면제 동의를 받기로 했다면 그 절차 역시 회계연도 안에 마무리하고 동의서를 남겨두어야 합니다.
아파트 회계감사는 형식적인 통과 절차가 아니라, 관리비 집행에 대한 입주민의 신뢰와 관리주체의 법적 책임이 함께 걸린 사안입니다. 감사 대상 여부 판단, 감사 대응 자료 정비, 관리비·장기수선충당금 회계처리에 관해 검토가 필요하시면 공동주택 회계감사 경험이 있는 회계법인과 미리 상의하시기를 권합니다. 대율회계법인(CREDO)은 공동주택을 포함한 법정감사와 회계·세무 자문을 수행하고 있습니다.
※ 본 칼럼은 2026년 8월 현행 법령을 기준으로 손주영 회계사에 의해 작성되었습니다. 일반적인 정보로 개별 단지의 구체적 사실관계에 대한 법률·회계 자문이 아닙니다. 실제 적용은 관할 지방자치단체의 조례·지침 및 해당 단지의 관리규약을 함께 확인해야 합니다.
근거 규정 및 출처
- 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호·제7호 — 의무관리대상 공동주택의 범위, 입주자등의 정의
- 「공동주택관리법」 제10조의2 — 의무관리대상 공동주택 전환 신고
- 「공동주택관리법」 제26조(회계감사) — 매년 1회 이상 감사 의무, 세대수별 서면동의 면제 요건,
감사인 선정, 감사 방해 금지, 보고·공개 의무 - 「공동주택관리법」 제27조(회계서류 등의 작성·보관 및 공개 등) — 장부·증빙서류 5년 보관
- 「공동주택관리법」 제99조제1호·제1호의2·제1호의3 — 회계감사 미수감·방해, 장부 미작성 시
1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 - 「공동주택관리법」 제102조제3항제6호·제6호의2 — 감사 결과 미보고·미공개 시 500만원 이하 과태료
- 「공동주택관리법 시행령」 제2조 — 의무관리대상 전환 동의 기준(입주자등 3분의 2 이상)
- 「공동주택관리법 시행령」 제27조(관리주체에 대한 회계감사 등) — 회계연도 종료 후 9개월 이내,
감사대상 재무제표 4종, 회계처리기준·회계감사기준, 감사보고서 제출 - 국토교통부 고시 「공동주택 회계처리기준」 제3조·제4조·제41조·제43조, 별지 제6호서식 —
회계연도, 복식부기·발생주의, 결산서, 재무제표, 세출예산서상 회계감사비 항목 - 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호 — 감사인(회계법인·감사반)
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조제2항,
「공공주택 특별법」 제50조제1항 — 임대주택에 적용되는 공동주택관리법 규정의 범위 - 국토교통부, 「공동주택 관리비 제도개선 방안」(2026. 5. 21. 민생물가 특별관리 관계장관 TF 발표) —
회계감사 면제 예외규정 폐지 추진 등 정책 발표 자료