요약(Summary): 부모·자녀 간 부담부증여에서 인수 채무액을 유상취득으로 인정받으려면, 자녀가 취득 시점에 그 채무를 갚을 소득·재산을 본인 명의로 갖추고 있어야 합니다. 증여받는 그 집은 계산에서 제외됩니다.
들어가며
전세보증금을 낀 아파트를 자녀에게 넘기는 부담부증여는 오랫동안 널리 활용돼 온 부동산 이전 방식입니다. 인수한 채무액만큼은 유상취득, 나머지는 무상취득으로 나뉘어 서로 다른 세율이 적용되기 때문입니다.
주택의 유상취득세율은 기본 1~3%인 반면, 무상취득(증여)은 3.5%에서 최대 12%까지 적용됩니다. 증여 취득세율의 폭이 이렇게 큰 것은 조정대상지역 여부, 시가표준액, 증여자의 주택 수 등에 따라 중과 여부가 달라지기 때문입니다. 결국 채무액이 유상취득으로 인정되느냐에 따라 같은 금액에 붙는 세율이 몇 배까지도 달라질 수 있습니다.
결론부터 말하면, 가족 간에는 채무를 인수했다는 사실만으로 유상취득이 인정되지 않습니다. 자녀가 취득 시점에 그 채무를 상환할 만한 소득이나 재산을 본인 명의로 갖추고 있어야 하며, 증여받는 그 집 자체는 계산에 포함할 수 없습니다. 소득이 없는 자녀에게 전세 낀 집을 넘기는 전형적인 사례라면 이 요건을 충족하기 어렵습니다.
이번 칼럼에서는 가족 간 부담부증여에서 채무액이 유상취득으로 인정되기 위한 요건을 정리하고, 실무에서 무엇을 확인해야 하는지 짚어 보겠습니다.
근거는 지방세법 제7조 제11항·제12항과 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결입니다.
1. 원칙 — 채무액은 유상취득, 그러나 가족 간에는 조건부
(1) 일반 원칙
부모(증여자)의 채무를 자녀(수증자)가 인수하는 부담부증여의 경우, 그 채무액에 해당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정합니다. 예를 들어 전세보증금 7억원이 낀 10억원 주택을 부담부증여받으면, 7억원은 유상취득, 3억원은 무상취득으로 나뉘어 각각의 세율이 적용됩니다.
(2) 가족 간에는 예외가 적용됩니다
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우, 원칙적으로는 증여로 취득한 것으로 보되, 예외적으로 취득 대가를 지급했다는 사실이 객관적으로 증명되면 유상취득으로 봅니다. 대가를 지급한 사실은 다음 네 가지 중 어느 하나로 증명되어야 합니다.
- 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
- 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
- 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속·수증재산의 가액으로 대가를 지급한 경우
- 위 세 가지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
주택의 유상취득세율이 무상취득세율보다 낮다는 점을 악용해 변칙적인 증여로 취득세를 줄이는 사례를 막기 위한 규정입니다. 그리고 이 예외는 부담부증여에도 적용됩니다. 자녀가 부모로부터 7억원의 근저당권이 설정된 10억원 주택을 부담부증여로 취득하는 경우, 채무액 규정만 보면 3억원에 무상세율, 7억원에 유상세율이 적용될 것 같지만 가족 간에는 그렇지 않습니다.
채무를 인수했다는 사실만으로는 부족하고, 자녀의 소득·재산 등 대가 지급의 원천까지 증명되어야 합니다. 증명되지 않으면 10억원 전체에 무상세율이 적용됩니다.
2. 유상취득으로 인정받기 위한 세 가지 판단 기준
그러면 '대가를 지급한 사실이 증명되는 경우'란 구체적으로 무엇을 의미할까요.
대법원은 2025년 10월 선고한 2024두67238 판결에서 그 요건을 최초로 명확히 밝혔습니다.
핵심 기준은 이렇습니다. 자녀(수증자)가 해당 부동산의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 합니다. 그 결과 당초 채무자인 부모(증여자)가 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐 아니라, 그 부담이 다시 부모에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되어야 합니다.
이를 실무 기준으로 정리하면 세 가지입니다.
(1) 시점 — 취득 시점에 이미 갖추고 있어야 합니다
판단 기준은 채무를 실제로 갚는 시점이 아니라 부동산을 취득하는 시점입니다. "나중에 갚을 수 있다"는 논리는 통하지 않습니다.
보증금반환채무는 임차인에게 보증금을 돌려줄 때까지 자녀의 채무로 남으니 그 시점에 변제 자력이 있으면 된다는 주장이 가능해 보이지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
(2) 주체 — 자녀(수증자) 본인의 소득과 재산만 봅니다
자력 판단은 자녀(수증자) 본인 명의의 소득과 재산만을 기준으로 합니다. 부모의 자력이나 가족의 지원 가능성은 고려되지 않습니다.
다만 예외가 있습니다. 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속·수증재산에 해당하는 때는 자력 판단에 포함할 수 있습니다. 앞서 본 유상취득 인정 사유 중 세 번째에 대응하는 부분입니다.
(3) 범위 — 증여받는 그 부동산은 제외합니다
부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체는 자력 계산에서 제외해야 합니다.
실무에서 가장 파급력이 큰 지점입니다. 당장 보증금을 돌려줄 자력이 없더라도 새로운 임차인으로부터 받을 보증금으로 변제하면 된다는 논리 역시 배척됐습니다. 그 집에서 나오는 임대보증금은 결국 목적물 자체를 자력으로 삼는 것이기 때문입니다.
정리하면, 전세 낀 집을 소득이 크지 않은 자녀에게 넘기는 전형적인 사례에서 자녀가 취득 시점에 전세보증금 상당액을 본인 명의의 소득·재산으로 갚을 수 있는 경우는 흔치 않으니 유의해야 합니다.
3. 유의사항 — 증여세와 취득세의 판단 기준이 다를 수 있습니다
같은 부담부증여인데도 증여세와 취득세가 서로 다른 기준을 쓴다는 점을 반드시 짚어야 합니다.
증여세는 상속세 및 증여세법 제47조 제3항에 따라, 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 경우에도 채무의 인수 사실이 객관적으로 확인되기만 하면 그 채무액을 증여세 과세가액에서 제외합니다.
취득세는 여기에 더해 인수 능력까지 요구합니다.
결국 같은 거래에서 증여세는 부담부증여로 정상 처리되는데 취득세는 전체가 무상취득으로 과세되는 불일치가 발생할 수 있습니다. 증여세 신고서를 근거로 취득세도 당연히 나눠서 과세될 것이라 전제하고 자금 계획을 세우면, 예상하지 못한 세 부담을 마주하게 됩니다. 이 법적 취급의 차이가 입법론적으로 타당한지에 대해서는 추가 검토가 필요하다는 지적도 있습니다.
4. 실무 체크포인트
부모·자녀 간 부담부증여를 계획하고 있다면, 계약 이전에 다음 사항을 순서대로 확인하시기 바랍니다.
(1) 자녀의 취득 시점 자력을 먼저 계산합니다. 인수할 채무액과 자녀 본인 명의의 소득·재산을 나란히 놓고 감당이 되는지를 판단합니다. 목적물 부동산과 향후 임대보증금은 계산에서 제외해야 합니다.
(2) 기존에 증여받은 재산이 있는지 확인합니다. 취득 이전에 이미 증여세를 과세받았거나 신고한 재산이 있다면, 그 가액은 예외적으로 자력 판단에 포함될 수 있습니다. 부담부증여에 앞서 현금을 증여하고 증여세를 신고해 두는 방식이 실무상 대안이 될 수 있으나, 시기와 금액 설계가 필요합니다.
(3) 소득·재산의 객관적 증빙을 사전에 갖춥니다. 소득금액증명원, 금융자산 잔고, 기존 재산의 처분·담보 내역 등 자력을 뒷받침할 자료를 취득일 기준으로 정리해 둡니다.
(4) 증여세와 취득세를 분리해 시뮬레이션합니다. 증여세 기준으로만 계산한 세 부담과, 취득세에서 채무액이 유상취득으로 인정되지 않을 때의 세 부담을 각각 산출해 최악의 시나리오를 확인합니다.
(5) 증여 직전 담보대출 실행은 신중하게 접근합니다. 부담부증여 직전에 부동산 담보대출로 채무액을 키우는 방식은 거래의 실질을 의심받을 소지가 있으므로, 채무의 발생 경위와 자금 사용 내역을 설명할 수 있어야 합니다.
마치며
부담부증여는 계약서와 등기만 갖추면 완성되는 구조가 아닙니다. 타인 간이라면 채무액 부분이 당연하게 유상취득이 되지만, 배우자·직계존비속 간에는 자녀에게 그 채무를 인수할 능력이 있다는 점이 증명되어야 비로소 유상세율이 적용됩니다.
대법원은 그 능력의 판단 기준을 취득 시점·본인 자력·목적물 제외라는 세 가지로 엄격하게 정리했습니다. 익숙한 '전세 낀 집' 구조라도 이 문턱을 넘지 못하면, 시가인정액 전체에 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.
실무에서는 ① 자녀가 취득 시점에 인수 채무액을 감당할 자력이 있는지, ② 그 자력이 목적물 부동산과 무관한 본인 명의 소득·재산으로 구성되는지, ③ 증여세와 취득세를 분리해 계산했을 때 세 부담이 어떻게 달라지는지를 순서대로 점검하시길 권합니다. 계약 체결 후에는 되돌리기 어렵습니다.
부담부증여의 구조 설계나 세 부담 시뮬레이션이 필요한 경우, 계약을 확정하기 전에 미리 점검해 두시기 바랍니다. 판단이 필요한 사안은 대율회계법인(CREDO)이 함께 살펴 드리겠습니다.
근거 규정 및 출처
- 지방세법 제7조 제11항(배우자·직계존비속 간 부동산등 취득의 증여 추정과 유상취득 인정 사유, 2014. 1. 1. 신설) 및 같은 항 제4호 가목~라목
- 지방세법 제7조 제12항(부담부증여의 채무액 상당 부분 유상취득) 및 그 단서(2017. 12. 26. 신설)
- 지방세법 제13조의2 제2항(조정대상지역 내 주택 무상취득 중과세율)
- 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결(부담부증여 채무액의 유상취득 인정 요건)
- 상속세 및 증여세법 제47조 제3항(부담부증여 채무액의 증여세 과세가액 불산입)
본 글은 대율회계법인 양하아민 공인회계사가 2026년 7월 현행 법령과 판례를 근거로 작성했습니다. 일반적 정보 제공 자료이며 특정 거래에 대한 세무 자문이 아니므로, 실제 적용 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다.