요약(Summary): 공동사업으로 부동산을 사면서 자기 몫의 출자금을 마련하려고 받은 대출은 그 이자를 비용으로 인정받지 못합니다. 2026년 3월 대법원 판결을 근거로 개인 대출과 사업 대출의 구분, 실무에서 확인할 사항을 정리했습니다.
들어가며
부동산을 공동명의로 사서 임대사업을 시작하신 분들이 자주 하시는 질문이 있습니다.
"제가 받은 대출의 이자, 경비로 넣을 수 있나요?"
혼자 건물을 사서 임대하면 당연히 그 취득자금 대출이자는 비용으로 인정됩니다. 그런데 같은 건물을 둘이 함께 사면 결론이 달라질 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 함께 하는 사업에 낼 자기 몫의 출자금, 즉 사업에 넣기로 한 자금을 마련하려고 혼자 서 마련한 대출의 이자는 그 사업의 비용이 되지 않습니다. 그 대출금이 실제로 그 부동산을 사는 데 쓰였더라도 마찬가지입니다.
오늘 칼럼에서는 이 쟁점을 정면으로 다룬 최근 판례를 바탕으로, 어떤 대출이자가 인정되고 어떤 대출이자가 부인되는지 정리해 보았습니다. 2026년 3월 대법원이 선고한 판결(대법원 2026. 3. 12. 선고 2025두35585 판결)로, 320억 원짜리 강남 빌딩을 아들이 8, 아버지가 2의 비율로 함께 매입한 사안입니다.
1. 먼저 짚을 것: '공동명의'와 '공동사업'은 다릅니다
두 말은 흔히 같은 뜻처럼 쓰이지만, 하나는 소유에 관한 말이고 다른 하나는 사업에 관한 말입니다.
공동명의는 등기부의 문제입니다. 건물 하나를 두 사람이 5:5로 나눠 갖고 있으면 공동명의입니다. 누가 얼마를 부담했는지, 그 건물로 무엇을 하는지와는 상관이 없습니다. 등기부에 지분이 나뉘어 적혀 있으면 그것으로 공동명의입니다.
공동사업은 신고의 문제입니다. 두 사람 이상이 하나의 사업자등록으로 함께 사업을 하고, 수입과 비용을 한 덩어리로 계산한 뒤 그 결과를 약정한 비율대로 나눠 갖는 것입니다. 여기서 수입과 비용을 한 덩어리로 계산하는 그 단위를 공동사업장이라고 합니다.
그렇다면 부동산임대업을 공동사업으로 하면 세금은 어떻게 계산될까요?
임대업의 소득은 임대료에서 이자, 재산세, 감가상각비 같은 비용을 뺀 금액입니다. 혼자 하는 사업이라면 여기서 끝이지만, 공동사업은 한 단계가 더 붙습니다. 이 계산을 사람별로 하지 않고 공동사업장 하나를 단위로 먼저 한 뒤, 그렇게 나온 소득금액을 약정한 비율대로 나눠 각자의 소득으로 삼습니다.
그래서 "이 이자가 내 비용인가"가 아니라 "이 이자가 공동사업장의 필요경비인가"를 먼저 묻게 되고, 오늘 다룰 사건도 바로 이 질문에서 출발합니다.
이 글에서 다루는 것은 공동사업입니다. 부동산을 공동명의로 갖고 있다고 해서 전부 여기에 해당하지는 않으니, 내 사업이 공동사업으로 신고되고 있는지부터 확인해 보셔야 합니다.
2. 사건(대법원 2025두35585): 공동사업으로 320억에 매입한 빌딩
사실관계 자체는 단순합니다.
(1) 2016년 10월, 아들(원고)과 아버지가 서울 강남구의 토지와 그 지상 건물을 매매대금 합계 320억 원에 함께 샀습니다. 지분은 아들 80%, 아버지 20%였습니다
(2) 두 사람은 매매대금과 부대비용에서 기존 세입자의 보증금을 뺀 약 309억 원을 마련해야 했습니다. 아버지는 62억 원을 자기 돈으로 냈고, 아들은 은행에서 합계 247억 원을 대출받아 나머지를 치렀습니다.
(3) 두 사람은 2016년 11월 사업자등록을 마치고 등기도 지분대로 마친 뒤, 부동산임대업을 공동사업으로 시작했습니다.
(4) 아들은 이후 대출금의 이자를 공동사업장의 비용으로 넣어 2017년부터 2019년까지 종합소득세를 신고·납부했습니다.
(5) 세무서는 2022년 10월, 해당 이자는 공동사업의 비용으로 볼 수 없다며 세 개 연도의 종합소득세를 다시 고지했습니다.
3. 대법원이 세운 기준: 돈의 사용처가 아니라 대출의 부담자가 중요
소득세법에서는 그 사업으로 돈을 벌기 위해 직접 쓴 대출의 이자, 즉 사업 관련 수익을 얻기 위하여 직접 사용된 대출의 지급이자는 필요경비로 인정합니다.
반면 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 빌린 돈의 이자는 업무와 관련 없는 지출로 보아 필요경비로 인정하지 않습니다.
대법원이 논점으로 삼은 것은 자기 몫의 출자금을 마련하려고 받은 대출이 이 중 어느 쪽에 해당하는지였고, 그 판단은 다음과 같습니다.
2인의 공동사업자 중 1인이 자기 자본으로 마련한 적극재산을 출자하는 반면 다른 1인은 출자비율에 따른 출자금을 마련하기 위해 개인적으로 대출을 받는 경우, 그 대출금의 이자는 출자금을 마련하기 위하여 부담하는 개인채무에 해당할 뿐 나머지 공동사업자와 함께 부담하는 것이 아니어서, 공동사업장의 소득금액을 계산함에 있어 그 지급이자는 특별한 사정이 없는 한 공동사업장의 필요경비로 볼 수 없다.
말을 풀면 이렇습니다. 한 사람은 자기 돈으로 마련한 재산을 출자했는데, 다른 한 사람은 자기 몫의 출자금을 마련하려고 혼자 대출을 받았다면, 그 대출은 사업의 대출이 아니라 그 사람의 사적 대출이라는 것입니다.
그렇다면 법원은 왜 이렇게 판단했을까요?
그 대출은 나머지 동업자가 함께 갚아야 할 대출이 아니기 때문입니다. 한 개인의 대출에서 나온 이자를 사업의 비용으로 넣을 수는 없습니다.
결국 핵심은 돈이 어디에 쓰였느냐가 아니라 그 대출을 누가 지고 있느냐입니다. 대출금이 실제로 공동사업용 부동산을 사는 데 들어갔더라도, 그 대출을 동업자가 함께 지는 것이 아니라 한 사람이 자기 출자금을 마련하려고 혼자 진 것이라면 여전히 개인의 대출이라는 것입니다.
4. 납세자의 주장은 왜 받아들여지지 않았나
아들은 두 가지를 주장했습니다. 각각 어떻게 배척되었는지가 실무에서 가장 참고할 부분입니다.
(1) "나는 돈이 아니라 일과 신용을 출자했다"
아들은 자신이 이 사업에 돈을 넣은 적이 없고 일(노무)과 신용만 출자했으며, 대출금은 동업체 전체가 함께 지는 빚으로 하기로 아버지와 약속했다는 취지로 주장했습니다.
하지만 이러한 아들의 주장을 법원은 받아들이지 않았습니다.
대법원은 일이나 신용을 출자로 인정받으려면 그것이 얼마짜리인지 객관적으로 평가해 금액을 매길 수 있어야 하는데, 그 내용과 가치를 당시 어떻게 평가했는지, 그래서 얼마로 쳤는지 두 사람이 구체적으로 합의했다고 볼 자료가 발견되지 않는다는 이유였습니다.
(2) "혼자 사면 되는데 둘이 사면 안 되는 것은 차별이다"
'혼자 부동산을 사면 대출이자가 비용으로 인정되는데, 둘이 함께 사면 인정되지 않는 것은 불합리하다'는 것이 이 주장의 요지입니다. 직관적으로 가장 납득하기 어려운 부분이기도 합니다.
하지만 법원은 출자할 의무는 기본적으로 동업 약속에 따라 정해지는 개인의 의무여서, 사업으로 돈을 벌기 위해 직접 쓴 빚과는 구별된다고 보았습니다. 나아가 사업 형태가 다른 공동사업자와 개인사업자를 소득 계산에서 반드시 똑같이 취급해야 할 법적 근거를 찾을 수 없다고 판단했습니다.
이 논리는 개인사업자와 비교해 보면 이해가 쉽습니다. 개인사업자에게는 '출자한다'는 단계가 없어서 대출금이 곧바로 사업용 건물을 사는 데 쓰입니다.
반면 공동사업에서는 대출 → 출자 → 건물 취득으로 한 단계가 더 들어가고, 대출은 그 첫 단계인 개인의 의무를 위한 것이 됩니다. 결국 이 한 단계 차이가 결론을 바꾼 셈입니다.
5. 그렇다면 어떤 부분을 검토해야 할까요?
공동사업이라고 해서 언제나 부인되는 것은 아닙니다.
부부가 공동사업으로 임대업을 하면서 각자 명의의 대출을 두고, 이자를 사업장의 수입에서 지급하는 등 그 대출을 공동사업의 채무로 다루어 온 사정이 인정되어 이자가 필요경비로 인정된 확정 판결도 있습니다.
관건은 대출을 공동사업의 채무로 만들어 두었는지입니다. 이미 공동사업을 하고 계시거나 앞두고 계시다면 다음을 점검해 보시기 바랍니다.
(1) 대출의 목적과 시점
- 대출을 받은 시점이 사업자등록 전인가, 후인가
- 대출 명의가 한 사람 단독인가, 공동사업자 전원인가
- 대출금이 출자금으로 들어갔는가, 사업장이 직접 썼는가
실무에서는 대출을 먼저 실행하고 사업자등록을 나중에 하는 순서가 흔합니다. 계약금·중도금 일정에 맞춰 돈부터 마련해야 하기 때문입니다.
그런데 이러한 거래 순서는 세무서 입장에서 "사업을 시작하기 전에 개인이 자기 출자금을 마련하려고 빌린 돈"으로 해석하기 쉽습니다. 이 판결의 사안이 정확히 그 구조입니다.
다만 시점과 명의 자체가 결론을 정하지는 않습니다. 사업자등록 뒤에 한 사람 명의로 빌렸는데도 인정된 사례와 부인된 사례가 모두 있고, 결국은 아래에서 체크해 볼 동업계약서의 내용에 따라 결론이 달라졌습니다.
(2) 동업계약서에 남아 있는 것
- 각자의 출자금이 얼마로 정해져 있고, 그 밖에 드는 사업비는 차입으로 충당한다는 약정이 있는가
- 각자의 출자 방식(현금·부동산·일·신용)이 적혀 있는가
- 일이나 신용을 출자로 쳤다면 그것을 얼마로 평가했고 어떻게 계산했는지가 적혀 있는가
- 이익과 손실을 나누는 비율이 지분과 다르다면 그 이유가 남아 있는가
- 대출금을 공동사업의 채무로 부담한다는 내용이 있는가, 이자는 사업장의 수입에서 갚고 있는가
이 사건에서 아들이 진 결정적인 이유는 바로 이 서류가 없었다는 점입니다. 일과 신용을 출자했다는 주장은 말만으로 인정되지 않고, 그때 만들어 둔 평가 자료가 있어야 합니다.
반대로 이자가 인정된 판결들에는 내용을 증명할 수 있는 동업계약서인 서류가 있었습니다.
계약서에 출자금을 소액으로 한정하고 나머지 사업비는 차입으로 충당한다고 적어 둔 사안에서, 법원은 그 대출을 출자금 마련용이 아니라 사업을 위한 차입으로 보았습니다.
반대의 문구도 있습니다. 취득자금을 각자 출자하기로 한다고만 적어 둔 탓에, 대출이 곧 출자의무를 이행한 것으로 읽혀 이자가 부인된 사례도 있습니다. 흔히 쓰는 문구지만 결과는 반대가 됩니다.
마치며
이번 판결의 핵심은 세 가지입니다.
하나, 이자를 경비로 인정할지의 기준은 대출금이 어디에 쓰였는지가 아니라 그 빚을 누가 갚는지입니다. 공동사업용 건물을 사는 데 실제로 들어갔더라도, 자기 몫의 출자금을 마련하려고 혼자 진 빚이라면 개인의 빚이고 그 이자는 사업의 비용이 아닙니다.
둘, 일과 신용을 출자했다는 주장은 서류에 의해 입증되는 경우에만 인정됩니다. 그것을 얼마로 평가했고 어떻게 계산했는지가 그 당시에 합의되어 있어야 합니다.
셋, 혼자 하는 사업과 다르게 취급되는 것은 차별이 아니라고 정리되었습니다. 공동사업에는 '출자한다'는 단계가 하나 더 있고, 세법은 그 단계를 개인의 몫으로 봅니다.
공동명의로 부동산을 살 계획이시라면 대출을 실행하기 전에 자금 조달과 출자 구조를 함께 설계하시는 것이 가장 확실합니다. 서류가 갖춰지는 시점이 대출 이전인지 이후인지에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 이미 신고해 오신 경우라면 대출의 성격과 동업계약 서류를 놓고 개별 검토를 받아보시기 바랍니다.
※ 본 칼럼은 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025두35585 판결과 2026년 8월 현행 소득세법 규정을 기준으로 대율회계법인 양하아민 회계사에 의해 작성되었습니다. 개별 거래의 구체적 사실관계에 대한 세무 자문이 아닙니다.
근거 규정 및 출처
- 대법원 2026. 3. 12. 2025두35585 판결 (원심: 서울고등법원 2025. 10. 22. 2025누6707 판결)
- 대법원 2011. 10. 13. 2011두15466 판결 (원심: 대전고등법원 2011. 6. 9. 2010누2812 판결): 동업계약에서 출자금을 한정하고 나머지 사업비는 차입으로 충당하기로 약정한 사안에서 취득자금 대출의 이자를 필요경비로 인정
- 대법원 2015. 4. 23. 2014두47938 판결: 출자금 마련을 위한 개인 대출의 이자는 필요경비 불산입
- 서울고등법원 2017. 11. 24. 2017누51374 판결: 부부가 각자 명의로 받은 취득자금 대출의 이자를 공동사업의 필요경비로 인정 (공동담보)
- 소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호: 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
- 소득세법 시행령 제78조 제3호: 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자