요약(Summary): 최근 화제가 된 '매도인 근저당' 거래는 타인 간에는 적법한 정상 거래입니다. 하지만 같은 구조를 부모·자녀 간에 실행하면 상증법상 양도 시 증여추정(§44)에서 출발하고, 무이자 잔금 유예는 금전 무상대출 증여의제(§41의4)로 매년 약 8,000만 원대의 증여 이익이 발생할 수 있습니다. 무엇이 왜 달라지는지 조문을 근거로 정리했습니다.
들어가며
대통령 부부가 분당 아파트를 29억원에 매도하면서, 잔금을 받기 전에 소유권을 먼저 넘기고 매도인 앞으로 채권최고액 17억7,700만원(매매가의 약 61%)의 근저당권을 설정한 사실이 알려지며 '매도인용 근저당'이 화제가 됐습니다. 여기에 청와대가 "잔금 유예 기간의 이자를 받지 않기로 했다"고 밝히면서, 무이자 외상 매매라는 점까지 주목받고 있습니다.
결론부터 말하면, 이 구조는 타인 간에는 문제가 없지만 부모·자녀 간에 그대로 따라하면 위험합니다. 계약서와 등기가 같아도, 당사자가 직계존비속이면 세법이 요구하는 입증의 무게가 달라지기 때문입니다.
이번 칼럼에서는 이 거래의 구조를 먼저 확인하고, 부모·자녀 간에는 무엇이 왜 달라지는지, 그럼에도 실행해야 한다면 무엇을 갖춰야 하는지 순서대로 정리해 보겠습니다.
근거는 상속세 및 증여세법 제35조·제41조의4·제44조·제47조 및 같은 법 시행령의 현행 규정입니다. 본 글은 특정 거래의 적법성을 평가하는 글이 아니며, 보도된 거래 구조를 소재로 가족 간 거래의 세무 쟁점만 다룹니다.
1. 어떤 거래였나 — '매도인 근저당'의 구조
보도된 거래 구조를 요약하면 다음과 같습니다.
- 매매가 29억원, 매수인은 잔금을 치르기 전에 소유권을 먼저 이전받음
- 매도인(대통령 부부)은 미수 잔금을 담보하기 위해 해당 아파트에 채권최고액 17억7,700만원의 근저당권을 설정 — 등기부상 매도인이 근저당권자(채권자), 매수인이 채무자
- 매수인은 현재 거주 중인 기존 아파트를 오는 10월 말까지 매도해 그 대금으로 잔금을 치르고 근저당을 해지할 계획
- 잔금 유예 기간(3~4개월)의 이자는 받지 않기로 함
은행이 아니라 매도인 본인이 채권자가 되는 근저당입니다.
이는 잔금 일정이 어긋나는 재건축 단지 등에서 실무상으로 종종 쓰이고, 매도인의 잔금 채권을 보호하는 적법한 거래 방식입니다.
경제적 실질로 보면 이렇게 요약됩니다. 잔금 17억7,700만원을 몇 달간 외상으로 하고, 이자는 받지 않고, 담보로 근저당만 잡았다. 타인 간에는 여기까지 아무 문제가 없습니다. 그런데 이 세 가지(외상·무이자·근저당)가 부모·자녀 사이로 오면 각각 세법상 쟁점으로 바뀝니다.
2. 타인 간이면 정상거래인 이유
타인 간 매매에서 이 구조에 세법이 개입할 접점은 없습니다.
첫째, 거래의 실질을 의심할 이유가 없습니다. 서로 무관한 매도인과 매수인이 대가를 주고받기로 하고, 미수 잔금을 담보하기 위해 근저당을 설정한 것은 오히려 매도인 입장에서 보수적이고 방어적인 거래입니다.
둘째, 무이자도 매매조건 협상의 일부입니다. 상증법 §41조의4의 금전 무상대출 증여의제는 특수관계인 간 대출을 기본 적용 대상으로 하고, 특수관계인이 아닌 자 간에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한해 적용됩니다. 몇 달의 잔금 유예에 이자를 받지 않는 것은 매도 조건의 일부로 정당한 사유가 인정될 여지가 큽니다. 잔금을 치르지 않으면 근저당 실행과 연체 책임이 뒤따르므로 매수인이 이행을 미룰 유인도 없습니다.
3. 부모·자녀 간이라면 ① — 출발점이 '증여추정'으로 바뀝니다 (§44)
같은 구조를 부모·자녀 간에 실행했다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 자녀에게 아파트 소유권을 이전하고, 잔금 17억7,700만원은 근저당만 설정한 채 추후 받기로 했습니다.
상증법 §44는 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한 경우, 그 재산의 가액을 양수자가 증여받은 것으로 추정하도록 정하고 있습니다. 즉 부모·자녀 간 매매는 "정상 거래인지"를 따지기 전에, 법률상 증여로 추정된 상태에서 출발합니다.
이 추정을 깨는 책임은 납세자에게 있습니다. 같은 조는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 등을 추정 배제 사유로 정하고 있으므로, 자녀가 실제로 대가를 지급했음을 입증해야 합니다. 실무적으로는 다음이 함께 검증됩니다.
- 계약금·중도금을 자녀 본인의 자금(소득, 예금, 기존 재산 처분대금 등)으로 지급했는가 — 자금출처
- 미지급 잔금은 진짜 채무인가 — 금전소비대차계약서(차용증), 이자 약정, 상환 계획
여기서 주의할 점이 있습니다. 근저당 등기가 되어 있다는 사실만으로 추정이 깨지지 않습니다.
가족 간에는 등기 역시 외관을 갖추기 위한 형식일 수 있다고 보기 때문에, 결국 관건은 등기가 아니라 '실제 돈이 오갔고 앞으로도 갚을 실질이 있는가'입니다.
4. 부모·자녀 간이라면 ② — 무이자는 그 자체로 증여입니다 (§41의4)
이번 거래에서 가장 화제가 된 부분, "이자를 받지 않기로 했다"를 부모·자녀 간에 따라하면 문제가 두 겹으로 발생합니다.
(1) 무상대여 증여의제
잔금 채무의 경제적 실질은 부모가 자녀에게 17억7,700만원을 빌려준 것입니다. 상증법 §41의4는 특수관계인으로부터 금전을 무상 또는 저리로 대출받은 경우, 대출금액에 적정이자율을 곱한 금액과 실제 지급한 이자의 차액을 증여재산가액으로 정하고 있습니다. 적정이자율은 시행령이 정하는 당좌대출이자율로, 현재 연 4.6%입니다.
숫자를 대입해보면 다음과 같습니다.
- 17억7,700만원 × 4.6% = 연 약 8,174만원이 증여재산가액
- 증여이익(이자로 인한 이익)이 1,000만원 미만이면 과세 대상에서 제외되는데, 따라서 이를 역산하면 무이자 대여가 허용되는 원금은 약 2억1,700만원까지만 과세대상에서 제외입니다.
또한 이 증여의제는 일회성이 아니라 대출 기간 동안 1년 단위로 반복하여 과세됩니다. 잔금 지급이 늦어질수록 증여재산가액이 매년 새로 발생하는 구조입니다.
(2) 무이자는 '차입' 입증 자체를 무너뜨립니다
더 근본적인 문제는 3.에서 본 증여추정과의 연결입니다. 증여추정을 깨려면 잔금 채무가 진정한 소비대차임을 입증해야 하는데, 과세관청과 조세심판원은 이자 지급 내역과 원금 상환 실적이 없는 가족 간 차입을 소비대차로 인정하지 않는 경향이 강합니다. 차용증이 있어도 마찬가지입니다.
정리하면 이렇게 두 갈래로 나뉩니다.
- 차입이 인정되는 경우에도 → 이자 상당액 연 8,174만원이 증여 (§41의4)
- 차입으로 인정받지 못하면 → 잔금 17억7,700만원 전체가 증여 (§44)
무이자는 '이자만큼만 증여세를 내면 되는' 문제가 아닙니다. 잘못하면 원금 전체가 증여로 넘어갑니다.
(3) 같은 행동, 다른 결과
타인 간에는 무이자가 '정당한 사유 있는 협상 조건'으로 §41의4 적용을 벗어날 여지가 크지만, 부모·자녀는 그 자체로 특수관계인이므로 이러한 항변의 여지 없이 규정이 곧바로 적용됩니다. 이것이 이 글의 제목이 말하는 "함부로 따라하면 안 되는 이유"입니다.
5. 그래도 실행한다면 — 매매로 인정받기 위한 최소 요건
부모·자녀 간 매매 + 잔금 유예 구조를 실행해야 한다면, 최소한 다음을 갖춰야 합니다.
(1) 시가 검증 — 매매가액이 시가보다 30% 또는 3억원 이상 낮으면 저가 양수에 따른 이익의 증여(§35)가 별도로 과세될 수 있습니다. 감정평가 또는 유사매매사례가액으로 시가를 먼저 확정해야 합니다.
(2) 금전소비대차계약서 — 원금·이자율·상환기일·상환방법을 명시하고, 내용증명·확정일자·공증 등을 통해 작성 시점을 객관화합니다.
(3) 이자의 실제 지급 — 연 4.6%를 기준으로 약정하고, 계좌이체로 지급 흔적을 남깁니다. 부모는 수령한 이자를 비영업대금의 이익(이자소득)으로 원천징수·신고까지 정리해야 실질이 완성됩니다.
(4) 원금 상환 실적 — 상환 계획대로 실제 상환이 이루어졌음을 계좌이체 등 기록으로 남깁니다.
(5) 근저당 설정 — 담보 설정은 채무의 정황증거로는 유효하지만, 위 1~4 없이 등기만으로는 부족합니다.
6. 차라리 부담부증여? — 이 구조와는 다릅니다 (§47)
"매매 대신 부담부증여로 하면 되지 않느냐"는 질문이 나올 수 있지만, 이번 구조에는 적용되지 않습니다.
부담부증여는 수증자가 증여재산에 담보된 증여자의 채무(금융기관 담보대출, 전세보증금 등 제3자에 대한 채무)를 인수하는 조건으로 이루어지는 증여입니다. 인수한 채무 상당액은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가, 나머지 부분에는 증여세가 과세됩니다.
그런데 이번 구조에서 자녀가 부담하는 채무는 부모 본인에게 지급해야 할 잔금 채무입니다. 채권자가 증여자 본인이라면 '채무 인수'라는 개념 자체가 성립하지 않습니다. 결국 부모에게 갚기로 하면서 부모에게 재산을 받는 것은 매매이거나 증여일 뿐, 부담부증여가 될 수 없습니다.
부담부증여를 검토하려면 전세보증금이나 금융기관 대출처럼 제3자 채무가 실제로 설정되어 있는 상태에서 구조를 설계해야 하며, 이때도 유의할 점이 있습니다. §47은 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 경우 수증자가 채무를 인수한 것으로 원칙적으로 추정하지 않으며, 국가·금융기관에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 경우에 한해 예외를 두고 있습니다. 즉 부담부증여로 전환한다고 해서 입증 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
7. 정리
| 구분 | 타인 간 (보도된 사례) | 부모·자녀 간 |
| 소유권 선이전 + 매도인 근저당 | 정상 거래 | §44 증여추정에서 출발 |
| 잔금 유예 (외상) | 담보로 보호되는 채권 | 소비대차 입증 책임 (납세자) |
| 무이자 | 협상 조건, 정당한 사유 | §41의4 증여의제 — 연 8,174만원, 매년 반복 |
| 자금출처 | 검증 이슈 없음 | 계약금·중도금까지 전 구간 검증 |
마치며
정리하면, ‘매도인 근저당’이라는 거래 형식 자체는 적법하며 실무에서도 쓰이는 방식입니다. 문제는 형식이 아니라 당사자입니다. 직계존비속 간 거래에서는 양도가 증여로 추정되고, 무이자는 그 자체로 증여에 해당하며, 근저당 등기만으로는 이 추정을 뒤집을 결정적 증거가 되기 어렵습니다.
실무에서는 ① 매매가액이 시가 범위 안에 있는지, ② 자녀의 자금출처를 전 구간에서 소명할 수 있는지, ③ 잔금 유예분에 대해 소비대차 약정과 4.6% 이자 지급·신고가 갖춰져 있는지를 순서대로 확인하시길 권합니다. 특히 무이자 약정은 이자 상당액의 증여로 끝나는 것이 아니라, 원금 전체의 증여추정으로 번질 수 있는 지점이므로 뉴스에서 본 구조를 가족 간 거래에 그대로 옮기기 전에 반드시 사전 검토가 필요합니다.
가족 간 부동산 이전의 구조 설계나 증여·양도 판단이 애매하다면, 계약을 확정하기 전에 미리 점검해 두시길 권합니다. 판단이 필요한 사안은 대율회계법인(CREDO)이 함께 살펴 드리겠습니다.
근거 규정 및 출처
- 상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) — 직계존비속 간 양도 시 증여추정, 대가 지급 사실이 명백한 경우 등 추정 배제
- 상속세 및 증여세법 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여) 및 같은 법 시행령 — 적정이자율(당좌대출이자율 연 4.6%), 증여이익 1,000만원 미만 제외, 1년 단위 계산
- 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) — 시가와 30% 또는 3억원 기준
- 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) — 배우자·직계존비속 간 부담부증여 시 채무 인수 불인정 추정과 예외
- 관련 보도 — 뉴시스(2026. 7. 22.) 청와대 브리핑 인용 보도, 경향신문(2026. 7. 20.) 등기부 기준 매매가·채권최고액 보도
본 글은 대율회계법인 양하아민 공인회계사가 2026년 7월 현행 세법을 근거로 작성했습니다. 일반적 정보 제공 자료이며 특정 거래에 대한 세무 자문이 아니므로, 실제 적용 전 개별 검토를 받으시기 바랍니다. 본 글은 보도된 특정 거래의 적법성에 대한 평가를 포함하지 않습니다.