요약(Summary): 부동산 세제개편 2026, 보유세 강화·실거주 차등 방향을 현행 종부세·양도세와 비교해 다주택·고가주택 보유자가 개편 확정 전 점검할 절세 전략을 정리했습니다.
들어가며
2026년 7월 23일 열린 '부동산 정책 국민 대토론회'에서는 앞으로의 부동산 세제 개편 방향이 제시됐습니다.
아직 국회를 통과한 법률은 없으며, 현재 적용되는 세법도 달라진 것은 없습니다. 그럼에도 이번 토론회가 주목받는 이유는 정부가 앞으로의 정책 방향을 비교적 명확하게 제시했기 때문입니다.
핵심은 크게 세 가지입니다.
- 보유세는 강화
- 취득세 등 거래세는 완화
- 실거주 여부에 따라 세제 혜택 차등
특히 종합부동산세의 과세 기준과 양도소득세 장기보유특별공제는 향후 개편의 영향을 크게 받을 가능성이 있습니다.
이번 칼럼에서는 현행 제도를 먼저 살펴본 뒤, 토론회에서 제시된 방향과 다주택자·고가주택 보유자가 미리 점검해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.
1. 아직 세법은 바뀌지 않았습니다
가장 먼저 기억해야 할 점은 현재 세법은 그대로 유지되고 있다는 것입니다.
2026년 7월 현재 종합부동산세와 양도소득세는 모두 현행 규정에 따라 과세됩니다.
즉, 이번 토론회는 세법 개정이 아니라 정책 방향을 제시한 단계이며, 실제 개정 여부와 적용 시기는 앞으로 발표될 정부안과 국회의 입법 절차를 지켜봐야 합니다
이번 토론회로 세법이 바뀐 것은 아직 없습니다. 지금은 현행 제도가 그대로 적용되며, 예고된 것은 '방향'뿐입니다.
2. 현행 제도에서 꼭 알아야 할 두 가지
모든 내용을 자세히 알 필요는 없습니다.
이번 개편과 관련해 가장 중요한 것은 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제입니다.
(1) 종합부동산세
현재 종부세는 주택 수와 과세표준을 기준으로 세율이 달라집니다.
- 주택 수: 2주택 이하는 일반세율, 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 중과세율
- 과세표준 구간: 높을수록 누진(0.5%부터 시작)
기본공제는 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원입니다. 현행 세율표는 다음과 같습니다(2026년 7월 기준).
| 과세표준 | 일반(2주택 이하) | 중과(3주택 이상) |
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
3억~12억 구간까지는 세율이 같고, 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자의 세율이 크게 뜁니다.
단, 실제 종부세액은 세율표만으로 정해지지 않습니다. 과세표준은 (공시가격 합산 − 기본공제)에 공정시장가액비율(현행 주택분 60%)을 곱해 계산하고, 전년 대비 급증분은 세부담 상한(현행 150%)으로 조정됩니다. 또 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다.
(2) 양도소득세 장기보유특별공제
3년 이상 보유한 부동산은 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 공제받습니다. 공제율표는 두 가지이며, 다주택자냐 1세대 1주택자냐에 따라 다른 표를 적용받습니다.
- 표1(일반) — 다주택자의 주택, 상가·토지 등 대부분의 부동산에 적용. 연 2%씩, 15년 이상 시 최대 30%
- 표2(1세대 1주택 특례) — 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택(고가주택 12억 초과 과세분)에 적용. 보유기간 공제(최대 40%)와 거주기간 공제(최대 40%)로 나뉘어 합산 최대 80%
표1 — 일반 (다주택 주택·상가·토지 등)
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
표2 — 1세대 1주택 (보유기간 공제 + 거주기간 공제, 합산 최대 80%)
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
| 2년 이상 3년 미만 | – | 8% (보유 3년 이상 시) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유 3년 미만은 표1·표2 모두 공제 대상이 아니어서 공제율 0%입니다. 표1은 3년째 6%에 이후 연 2%씩, 표2 보유공제는 3년째 12%에 이후 연 4%씩 상승합니다.
표2를 적용받으려면 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춰야 합니다. 이 요건을 충족하지 못하면 표1이 적용되고, 미등기 양도자산이나 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 공제가 배제될 수 있습니다. 실제 적용 표와 공제율은 취득지역·거주기간·양도시점에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
3. 정부가 검토 중인 개편 방향
토론회에서 정부가 예고한 방향은 다음과 같으며, 모두 확정 전 단계입니다.
- 보유세(종합부동산세) 강화, 취득세 등 거래세는 완화(양도세는 아래처럼 실거주 차등 방향)
- 실거주·서민용·지방 주택은 감면, 초고가·다주택·투기용은 단계적 중과
- 종부세 과세기준을 '주택 수' → '합산가액'으로 전환하는 방안 검토
- 양도소득세 장기보유특별공제를 거주공제 중심으로 개편(보유공제 축소 검토)
한눈에 비교 — 현행 vs 검토 중인 방향
개편이 현실화되면 과세의 축이 '몇 채를 가졌나'에서 '얼마짜리를, 실거주하는가'로 이동합니다. 현행 제도와 검토 중인 방향의 주요 차이를 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 현행 (2026년 시행 중) | 검토 중인 개편 방향 |
| 종부세 과세기준 | 주택 '수' + 합산가액 | '합산가액' 중심으로 전환 |
| 중과 판단 기준 | 주택 수 중심(3주택 이상) | 실거주·용도 중심(투기용 중과) |
| 지방·서민 주택 | 일반 과세 | 감면 방향 |
| 양도세 장특공제 | 거주 2년 이상 시 최대 80% | 거주공제 강화·보유공제 축소 검토 |
| 취득세 등 거래세 | 다주택 중과 등 현행 유지 | 완화 방향 |
4. 왜 지금부터 준비해야 하나
많은 분들이 "개편이 확정되면 그때 대응하면 되지 않을까?"라고 생각합니다. 하지만 세금은 그렇게 움직이지 않습니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 보유자를 기준으로 과세됩니다.
이미 2026년 종부세는 확정된 상태이므로 지금 매도하거나 증여해도 올해 세금은 달라지지 않습니다. 반대로 개편이 시행된다면 영향을 받을 가능성이 있는 것은 2027년 종부세입니다.
즉, 2027년 6월 1일 이전까지 자산 구조를 어떻게 조정할 것인지가 핵심입니다.
따라서 지금 중요한 것은 두 가지입니다.
- 개편안이 확정·시행되기 전에 내 자산이 어느 구간에 놓이는지, 어떤 대응이 유리한지 시나리오를 미리 짜 두는 것
- 강화된 규칙이 적용될 2027년 종부세를 줄이려면, 과세기준일인 2027년 6월 1일 전에 매도·증여 등 보유구조 조정을 마무리하는 것
증여는 등기, 증여세 신고, 자금 정리 등이 필요하고, 매도는 시장 상황과 양도세 시점 검토 등이 뒤따릅니다. 이런 준비는 짧게 끝나는 일이 아니라 수개월이 걸릴 수 있습니다. 따라서 개편 방향이 공개되는 지금부터 2027년 6월 1일 과세기준일 전까지가 사실상 준비할 수 있는 기간이라고 볼 수 있습니다.
5. 보유자 유형별 대응 전략
(1) 다주택자 — '보유 vs 매도 vs 증여'를 함께 저울질
핵심 결론: 합산가액 기준으로 바뀌면 '주택 수 줄이기'보다 '합산 자산가액 조정'이 중요해질 수 있습니다.
검토할 수 있는 방안 세 가지입니다.
- 매도 — 양도차익에 양도세가 부과됩니다.
- 증여 — 자녀 세대로 자산을 분산할 수 있으나, 증여세와 취득세가 함께 발생합니다.
- 부담부증여 — 전세보증금·대출 같은 채무를 함께 넘기는 방식입니다. 넘긴 채무만큼은 양도로 보아 양도세가 붙습니다.
이 방안들에는 특히 두 가지 주의사항이 있습니다.
첫째, 가족 간 부담부증여의 '채무 인수' 입증입니다. 배우자나 직계존비속에게 부담부증여를 하면, 세법은 수증자가 그 채무를 실제로 떠안지 않은 것으로 '추정'합니다. 따라서 대출 명의·이자 납부·전세보증금 반환을 누가 하는지로 실제 부담을 객관적으로 입증하지 못하면, 채무를 빼주는 절세 효과가 부인될 수 있습니다.
둘째, 이월과세입니다. 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 취득가액을 '증여 당시 가액'이 아니라 '당초 증여자가 산 가격'으로 계산합니다. 그만큼 양도차익이 커져 양도세가 늘 수 있고, 이 규정은 세금이 더 나오는 쪽으로만 적용됩니다. 그래서 증여 후 매도 시점을 반드시 함께 설계해야 합니다.
결국 세 방법의 총세부담을 비교해야 하며, "보유세만 줄이면 된다"는 판단은 위험합니다.
(2) 고가 1주택('똘똘한 한 채') — 실거주 요건·세액공제 함께 점검
핵심 결론: 양도세는 거주 2년을 채워야 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받고, 거주하지 않으면 공제폭이 줄어듭니다. 반면 종부세는 고령·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
양도세 쪽. 1세대 1주택은 보유 3년·거주 2년 이상을 채워야 최대 80% 공제표(표2)를 적용받습니다. 전세를 끼고 실제 거주하지 않으면 거주공제를 받지 못해 공제폭이 줄고, 애초에 1세대 1주택 비과세 요건조차 갖추지 못하면 일반 공제표(최대 30%)로 내려갑니다. 개편이 거주공제 중심으로 가면 실거주하지 않는 주택은 더 불리해집니다.
종부세 쪽. 고가 1주택자는 고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받습니다. 나이가 많고 오래 보유했을수록 유리하니, 매도·증여를 서두르기 전에 본인의 세액공제 여지부터 확인하는 것이 좋습니다.
한 가지 주의. "개편 전에 보유한 기간은 옛 공제율로 인정되는가"는 단정할 수 없습니다. 장기보유특별공제는 원칙적으로 양도일 시점의 규정으로 전체 기간을 계산하므로, 개정 법률의 부칙(경과규정)이 어떻게 정해지느냐에 달려 있습니다. 과거 사례는 ① 종전 규정 유지, ② 시행 전후 안분, ③ 새 규정 전면 적용으로 제각각이었습니다. 따라서 미리 안심하지 말고, 부칙이 공개된 뒤 본인에게 적용될 방식을 확인해야 합니다.
(3) 매도·매수 대기자 — 거래세 완화 시그널 활용
핵심 결론: 취득세 등 거래세 완화는 매매 계획자에게 긍정 신호이나, 시점·폭이 미확정이므로 발표 확인 후 조정이 유리합니다.
6. 한눈에 보기
보유자 유형별로 확인해야할 포인트는 다음과 같습니다.
| 보유자 유형 | 핵심 리스크 | 우선 점검 사항 |
| 다주택자 | 합산가액 기준 중과 | 매도·증여·부담부증여 총세부담 비교(이월과세 유의) |
| 고가 1주택(비실거주) | 거주공제 상실로 공제폭 축소 | 거주 요건 + 종부세 세액공제 여지 |
| 실거주 1주택 | 상대적으로 낮음 | 감면·세액공제 요건 유지 |
| 매도·매수 대기자 | 거래세 완화 시점 | 취득·양도 타이밍 조정 |
7. 주의사항
부동산 세금은 취득세 → 보유세 → 양도세·증여세가 맞물려 있어, 보유세만 보면 안되고 전 과정을 함께 시뮬레이션해야 합니다.
보유세를 줄이려 증여했다가 증여세·취득세·이월과세가 더 커지거나, 매도했다가 양도세가 과중해지는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 하나의 세목만 최적화하면 전체 세부담은 오히려 늘 수 있습니다.
마치며
이번 대토론회는 부동산 세제의 방향을 분명히 보여주었습니다. 보유세는 강화되고, 실거주 여부가 혜택의 기준이 될 가능성이 큽니다. 대응 전략은 보유 주택의 수·가액·거주 요건·연령·자녀 세대 상황에 따라 달라지므로, 본인에게 맞는 시나리오를 점검하는 것이 중요합니다. 개편 확정 전, 상황 진단이 필요하시면 상담을 받아보시기 바랍니다.
근거 규정 및 출처
종합부동산세
- 과세기준일(매년 6월 1일): 「종합부동산세법」 제3조
- 세율(주택 수·과세표준별): 같은 법 제9조 제1항 — 2주택 이하(제1호)·3주택 이상(제2호)
- 기본공제(1세대 1주택 12억 원·그 외 9억 원) 및 과세표준: 같은 법 제8조 제1항
- 공정시장가액비율(현행 60%): 같은 법 시행령 제2조의4 제1항
- 세부담 상한(현행 150%): 같은 법 제10조
- 1세대 1주택 세액공제: 같은 법 제9조 — 고령자 공제(제6항, 20~40%)·장기보유 공제(제8항, 20~50%)·두 공제 합산 한도 80%(제5항)
양도소득세 장기보유특별공제
- 공제 근거·표1·표2·"보유 3년 이상" 요건: 「소득세법」 제95조 제2항
- 표2(1세대 1주택 특례) 적용 대상: 같은 법 시행령 제159조의4
- 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주): 같은 법 시행령 제154조 제1항
- 공제 배제 대상: 같은 법 제95조 제2항 괄호 — 미등기 양도자산(제104조 제3항 정의)·조정대상지역 다주택 중과 대상 주택(제104조 제7항 각 호)
증여·부담부증여·이월과세
- 양도소득의 범위: 「소득세법」 제94조
- 부담부증여 시 채무 인수분의 양도 간주: 같은 법 제88조 제1호 및 시행령 제151조 제3항
- 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 채무 인수 추정 배제: 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항
- 증여자산 이월과세(배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산 10년 내 양도): 「소득세법」 제97조의2 제1항
기타 출처
- 국세청, '종합부동산세 세율' 공식 안내(세율표·기본공제 기준) — nts.go.kr
- 부동산 정책 국민 대토론회(2026. 7. 23.) 발언 및 관련 보도 — 한국일보·아시아경제·뉴스핌 등
본 글은 대율회계법인 정시영 공인회계사가 2026년 7월 기준 현행 세법(세율·공제율·공정시장가액비율·세부담 상한·이월과세)을 근거로 작성하였으며, 세제 개편안 확정 시 내용이 달라질 수 있습니다.