요약(Summary): 재개발·재건축조합 회계감사는 언제 어떻게 받아야 하는지, 도시정비법 제112조상 의무 시점 4가지와 금액기준·기한·감사인 선정 절차를 정리했습니다.
들어가며
재개발·재건축조합의 회계감사는 조합이 원할 때 선택적으로 받는 절차가 아닙니다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법')이 정한 일정 시점과 지출 규모에 도달하면 반드시 받아야 하는 법정 의무이고, 이를 요청하지 않은 조합임원에게는 형사처벌까지 규정되어 있습니다.
실무에서는 "사업시행계획인가 고시 전에 감사를 끝내야 하는지", "감사인을 조합이 직접 선정해도 되는지", "기준 금액에 못 미치면 안 받아도 되는지" 같은 기본적인 부분에서 혼선이 자주 생깁니다. 특히 감사 기한과 감사인 선정 방식은 2021년 개정으로 바뀌었는데, 개정 전 기준으로 일정을 잡아 기한을 놓치는 사례가 있습니다.
이 글을 통해 도시정비법 제112조와 같은 법 시행령 제88조, 벌칙 조항인 제138조 원문을 기준으로 재개발·재건축조합 회계감사를 언제, 또 어떻게 받아야 하는지 정리해보고자 합니다.
1. 재개발·재건축 회계감사란? — 조합에만 적용되는 '법정감사'
재개발·재건축조합 회계감사는 조합의 자금 집행 내역을 외부 감사인이 검증하는 법정감사입니다. 근거는 도시정비법 제112조이고, 감사 주체는 회계법인 또는 감사반입니다.
재건축 재개발조합은 회계감사를 왜 받아야 할까요? 원칙적으로 조합은 주식회사나 유한회사가 아니므로 외부감사법에 따른 외부감사 대상 회사에 해당하지 않습니다. 그럼에도 도시정비법이 별도로 외부감사법상 감사인의 회계감사를 받도록 정한 이유는, 조합이 조합원에게 걷은 돈과 차입한 자금으로 수백억 원대 사업비를 집행하는 구조이기 때문입니다. 자금을 낸 조합원이 집행 내역을 직접 검증하기 어려운 만큼, 법이 외부 검증 장치를 끼워 넣은 것입니다.
이러한 감사는 결과물이 조합 내부에 머물지 않습니다. 도시정비법 제112조제1항은 사업시행자(또는 추진위원회)가 감사결과를 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 시장·군수등과 해당 조합에 보고하고 조합원이 공람할 수 있도록 할 것을 요구합니다. 나아가 회계감사보고서는 같은 법 제124조제1항제7호에 따른 공개 대상 서류여서, 작성·변경 후 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 공개해야 합니다.
적용 대상은 조합만이 아닙니다. 제112조제1항은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자 또는 추진위원회를 대상으로 하므로, 조합 설립 전 단계인 추진위원회도 대상에 포함됩니다. 다만 지정개발자가 사업시행자인 경우에는 아래 제1호(추진위원회 인계 단계) 사유가 제외됩니다.
2. 반드시 받아야 하는 경우 — 3개 시점 + 조합원 요청
도시정비법 제112조제1항은 회계감사 의무가 발생하는 경우를 네 가지로 정하고 있습니다. 설명드릴 네 가지 중, 앞의 세 가지는 사업 단계별로 일정 금액을 넘겼을 경우에 회계감사를 받도록 하는 규정이고, 네 번째 항목은 사업 단계와 무관하게 조합원이 요청하는 경우 회계감사를 진행하도록 하는 규정입니다.
(1) 추진위원회에서 조합(사업시행자)으로 인계되기 전 — 3억 5천만원
추진위원회에서 조합(사업시행자)으로 인계되기 전까지 납부·지출된 금액과 계약 등으로 지출될 것이 확정된 금액의 합이 3억 5천만원 이상이면 대상입니다. 이 경우, 회계감사 요청(*) 기한은 추진위원회에서 사업시행자로 인계되기 전 7일 이내입니다.
(*) 요청이란, 일반적으로 시장·군수에게 회계감사기관 선정,계약요청 공문 발송을 의미합니다.
유의해야할 사항으로, 이 단계에서는 뒤 이어 언급할 두 단계와 달리 ‘이미 지출한 금액’뿐 아니라 ‘계약으로 지출이 확정된 금액’까지 합산하여 3.5억원 이상 여부를 판단합니다. 용역계약을 체결해 둔 추진위원회는 실제 기 지출액이 적더라도 기준을 넘길 수 있음에 유의해야 합니다.
(2) 사업시행계획인가 — 7억원, 그리고 '고시일부터 20일'
사업시행계획인가 고시일 전까지 납부·지출된 금액이 7억원 이상인 경우 회계감사 대상에 해당합니다. 이 경우, 회계감사 요청 기한은 사업시행계획인가의 고시일부터 20일 이내입니다.
관련하여, ‘사업시행 변경인가’가 있는 경우에 대한 질문을 종종 받습니다. 법에 명확히 규정되어있지는 않지만, 법제처는 해석에서 변경인가만으로는 회계감사 의무가 없다고 회신했습니다(법제처 15-0772, 2016. 4. 27.). 현행 조문도 문언상 "사업시행계획인가"만 규정하고 있어 같은 결론이 유지되지만, 변경 규모가 크거나 지방자치단체 지침이 있는 경우에는 관할청 확인을 거치는 것이 좋습니다.
(3) 준공인가 신청 — 14억원
준공인가 신청일까지 납부·지출된 금액이 14억원 이상인 경우 회계감사 대상입니다. 이 경우 요청 기한은 준공인가 신청일부터 7일 이내입니다. 사업이 정상 진행된 조합이라면 이 단계에서 기준 금액을 넘지 않는 경우는 사실상 드물기에, 현실적으로 소규모 사업의 경우라고 하더라도 준공인가 단계에서는 대부분 기준금액을 넘겨 회계감사를 진행하게 됩니다.
(4) 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상의 요청
토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 조합(사업시행자)에게 회계감사를 요청하면, 금액 기준이나 사업 단계와 무관하게 회계감사를 받아야 합니다. 요청 기한은 감사비용 예치 등 제4항의 절차를 고려한 상당한 기간 이내로만 정해져 있어, 요청을 접수한 뒤 절차를 지체 없이 개시하는 것이 안전합니다.
이 조항은 2021년 법 개정으로 신설된 것인데, 조합 집행부가 감사의 진행을 거부하는 상황에서 조합원이 감사를 이끌어내게끔 만드는 조항입니다. 조합 운영 갈등이 있는 사업장에서 실제로 활용도가 높습니다.
한눈에 보기
정리해보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 판단 기준 금액 | 선정·계약 요청 기한 | 근거 |
| 추진위원회 → 사업시행자 인계 | 지출액 + 지출확정액 3억 5천만원 이상 | 인계 전 7일 이내 | 법 제112조제1항제1호, 영 제88조제1호 |
| 사업시행계획인가 | 고시일 전까지 지출액 7억원 이상 | 고시일부터 20일 이내 | 법 제112조제1항제2호, 영 제88조제2호 |
| 준공인가 신청 | 신청일까지 지출액 14억원 이상 | 신청일부터 7일 이내 | 법 제112조제1항제3호, 영 제88조제3호 |
| 토지등소유자·조합원 요청 | 금액 기준 없음 (5분의 1 이상 요청) | 절차를 고려한 상당한 기간 이내 | 법 제112조제1항제4호 |
3. 감사인 선정 절차 — 조합이 감사인을 고르지 않습니다
재개발·재건축조합 회계감사에서 가장 오해가 많은 부분이 감사인 선정입니다. 조합이 회계법인을 직접 물색해 계약하는 구조가 아닙니다. 도시정비법 제112조는 시장·군수등이 회계감사기관을 선정·계약하는 방식을 취하고 있습니다. 감사인이 피감기관인 조합에 경제적으로 종속되는 것을 막기 위한 설계로, 절차는 다음 순서로 진행됩니다.
1) 조합(또는 추진위원회)의 요청 — 제112조제1항에 해당하게 되면 시장·군수등에게 회계감사기관의 선정·계약을 요청합니다.
2) 감사비용 예치 — 요청하려는 경우 조합은 시장·군수등에게 회계감사에 필요한 비용을 미리 예치해야 합니다. 예치 없이는 절차가 진행되지 않으므로, 자금 계획에 이 항목을 미리 반영해 두어야 합니다.
3) 시장·군수등의 선정 — 요청이 있으면 시장·군수등은 즉시 회계감사기관을 선정하여 회계감사가 이루어지도록 합니다.
4) 감독 — 시장·군수등은 공정한 회계감사를 위해 선정된 회계감사기관을 감독하고, 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있습니다.
5) 보고·공람, 비용 정산 — 감사가 종료되면 종료일부터 15일 이내에 시장·군수등과 조합에 결과를 보고하고 조합원이 공람할 수 있게 해야 합니다. 시장·군수등은 예치금에서 감사비용을 직접 지급한 뒤 나머지를 조합과 정산합니다.
여기서 반드시 기억할 것은 회계감사 대상임에도 불구하고 요청하지 않는 경우, 그 자체로 처벌 대상이 될 수 있다는 점입니다. 도시정비법에서는 회계감사를 요청하지 아니한 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 처벌 대상이 조합 법인이 아니라 임원 개인이라는 점에서 실질적 부담이 큽니다.
또한 시장·군수등은 정비사업 전반을 감독하며 처분의 취소·변경·정지, 공사중지 등을 명할 수 있고, 이 명령을 따르지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다. 회계감사를 미루면 감사 문제로 끝나지 않고 인가·공사 일정 리스크로 번질 수 있다는 뜻입니다.
4. 최근 개정 동향 — 조문은 그대로, 주변 규제는 계속 촘촘해지는 중
회계감사 조항인 제112조 자체는 2021년 개정 이후 내용이 유지되고 있습니다(2026년 8월 기준). 2026년 7월 1일 시행 개정은 지방행정체제 개편에 따른 것으로 회계감사 규정과는 무관합니다. 다만 2021년 개정으로 정착된 아래 네 가지는 여전히 실무에서 개정 전 기준과 혼용되고 있어, 다시 확인해 둘 필요가 있습니다.
- 감사인 선정·계약 주체가 시장·군수등이고, 조합은 요청 및 비용 예치 의무를 진다는 점
- 사업시행계획인가 단계의 기한이 고시일부터 20일 이내라는 점
- 토지등소유자·조합원 5분의 1 이상 요청 사유가 존재한다는 점(2021년 신설)
- 감사결과의 15일 이내 보고·공람 의무
마치며
재개발·재건축조합 회계감사의 핵심은 세 가지로 요약됩니다. 첫째, 의무가 발생하는 시점은 추진위원회 인계·사업시행계획인가·준공인가 신청 세 단계와 조합원 5분의 1 이상 요청이며, 앞의 세 단계는 각각 3억 5천만원·7억원·14억원의 금액 기준을 함께 봅니다. 둘째, 감사인은 조합이 선택할 수 없고, 시장·군수등에게 선정·계약을 요청하고 비용을 예치하는 절차를 따릅니다. 셋째, 요청을 하지 않으면 조합임원 개인이 형사처벌 대상이 됩니다.
실무에서 가장 권하는 관리 방법은 사업비 집행 누계를 상시 모니터링하는 것입니다. 금액 기준 도달 여부는 결국 누적 지출액으로 판정되고, 인계 단계에서는 계약으로 확정된 금액까지 합산해야 하므로, 결산 시점에 몰아서 계산하면 이미 기한이 지나 있는 경우가 생깁니다. 여기에 감사비용 예치와 관할청의 감사인 선정에 걸리는 기간까지 역산해 일정을 잡아야 안전합니다.
조합 회계감사는 단순한 확인 절차가 아니라, 조합원 신뢰와 임원의 법적 책임이 함께 걸린 사안입니다. 금액 기준 도달 여부 판단, 감사 대응 자료 정비, 결산·청산 단계 회계처리에 관해 검토가 필요하시면 정비사업 회계감사 경험이 있는 회계법인과 미리 상의하시기를 권합니다. 대율회계법인(CREDO)은 정비사업 조합의 회계감사와 회계·세무 자문을 수행하고 있습니다.
※ 본 칼럼은 2026년 8월 현행 법령을 기준으로 손주영 회계사에 의해 작성되었습니다. 일반적인 정보로 개별 사업장의 구체적 사실관계에 대한 법률·회계 자문이 아닙니다. 실제 적용은 관할 지방자치단체의 조례·지침 및 조합 정관을 함께 확인해야 합니다.
근거 규정 및 출처
- 「도시 및 주거환경정비법」 제112조(회계감사) — 의무 발생 사유 4가지, 기한,
감사인 선정·계약 요청, 감독, 비용 예치·정산, 감사결과 15일 내 보고·공람 - 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제88조(회계감사) — 단계별 금액 기준
3억 5천만원·7억원·14억원 - 「도시 및 주거환경정비법」 제124조(관련 자료의 공개 등) 제1항제7호 — 회계감사보고서
공개 의무 - 「도시 및 주거환경정비법」 제138조제1항제6호·제7호 — 회계감사 미요청, 자료 미공개 시
조합임원 등에 대한 벌칙(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금) - 「도시 및 주거환경정비법」 제113조(감독), 제137조제11호 — 감독상 처분·명령 및
불이행 시 벌칙(2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금) - 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호·제9조 — 감사인
- 법제처 법령해석 15-0772(2016. 4. 27.) — 사업시행변경인가를 받은 경우
구 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제2호에 따른 회계감사 의무 여부