감정평가 몇 곳에서 받아야 할까? 세법상 감정기관 '하나 vs 둘' 총정리

요약(Summary): 감정평가는 세법상 몇 곳에서 받아야 할까요? 상속·증여세·취득세·양도세별 '하나 vs 둘' 감정기관 수 기준과 10억원 소액 부동산 특례를 2026년 현행 조문을 근거로 정리했습니다.

들어가며

부동산을 자녀에게 증여하거나, 가업을 물려주며 자산을 넘길 때 "감정평가를 몇 군데서 받아야 하느냐"는 질문이 꼭 나옵니다. 감정평가서 하나당 수백만 원이 들다 보니, 한 곳만 받아도 되는지 두 곳을 받아야 하는지에 따라 비용과 세금이 모두 달라지기 때문입니다.

결론부터 말하면, 세법은 "원칙은 둘 이상, 예외적으로 소액 부동산만 하나" 라는 뼈대를 공유하지만 세목(상속·증여세, 취득세, 양도세)마다 대상 자산과 기준금액이 조금씩 다릅니다. 이번 칼럼을 통해 자산 이전을 준비할 때 헷갈리기 쉬운 이 기준을 세목별로 한 번에 정리합니다.

근거는 상속세 및 증여세법(§60·시행령 §49), 소득세법(§99), 지방세법(§10의2·시행령 §14의3)의 2026년 7월 현행 조문입니다.

1. 결론부터 — 원칙은 '둘 이상', 예외는 '하나'

세법에서 감정가액을 '시가'로 인정받으려면 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 써야 합니다. 감정 하나에 기댈 때 생길 수 있는 자의성을 줄이기 위한 장치입니다.

다만 소액 부동산은 감정 비용 부담을 덜어 주기 위해 하나의 감정기관만으로도 인정합니다. 대상 자산과 기준금액을 세목별로 요약하면 다음과 같습니다.

참고: 감정기관은 아무 곳이나 되는 것이 아니라, 관련 법령이 정하는 공신력 있는 감정평가법인 등만 인정됩니다.

2. 상속세·증여세 — 원칙 둘 이상, 10억 이하 토지·건물만 하나

상속·증여재산은 둘 이상 감정기관의 평균액이 원칙입니다(상증세법 §60⑤, 시행령 §49①2호).

(1) 하나로 되는 경우 — 기준시가 10억 이하 토지·건물

소득세법 §99①1호에 따른 토지·건물 중 기준시가 10억원 이하인 것은 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정합니다(상증세법 §60⑤ 및 시행령 §49⑥). 예컨대 기준시가 8억원짜리 상가를 증여할 때는 감정 한 곳으로 충분합니다.

주의할 점은, 지분 일부만 넘기더라도 부동산 전체의 기준시가로 10억 초과 여부를 판단한다는 것입니다(국세청 법령해석재산-2719, 2020.2.4). 전체 기준시가가 12억인 건물의 1/2 지분(=6억)을 증여해도, 전체가 10억을 넘으므로 '하나 특례' 대상이 아닙니다.

(2) 반드시 둘 이상이어야 하는 경우

다음은 '하나 특례'에서 빠지므로 둘 이상 감정이 필수입니다.

• 조합원입주권·분양권 (소득세법 §99①2호 '부동산을 취득할 수 있는 권리' — 토지·건물이 아님)
• 기준시가 10억원 초과 토지·건물
• 주식·회원권 등 부동산이 아닌 자산

3. 취득세 — 무상취득 신고 때 등장, 시가표준액 10억이 기준

취득세에서 감정가액은 주로 증여(무상취득)의 과세표준을 시가인정액으로 신고할 때 등장합니다. 이때도 원칙은 둘 이상이며, 시가표준액 10억원 이하 부동산 등과 법인 합병·분할·조직변경으로 취득하는 부동산 등은 하나로 가능합니다(지방세법 §10의2③, 시행령 §14의3①).

한 가지 실무 포인트는, 상속에 따른 무상취득은 원칙적으로 시가표준액으로 과세한다는 점입니다(§10의2②1호). 즉 상속 취득세는 감정 자체가 필요 없는 경우가 많아, 감정평가는 주로 '증여' 국면에서 문제가 됩니다.

4. 양도소득세 — 감정은 원칙적으로 불요, 등장하면 상증세법 준용

양도세는 실지거래가액이 원칙이라 감정평가가 원칙적으로 필요하지 않습니다. 감정가액이 등장하는 국면은 제한적입니다.

• 상속·증여받은 자산의 취득가액을 상증세법 평가액으로 볼 때
• 부당행위계산부인에서 시가를 판정할 때
• 환산취득가액 대신 감정가액을 쓸 때

이때 필요한 감정기관 수는 별도 규정이 아니라 상증세법 기준(둘 이상, 토지·건물 10억 이하는 하나) 을 그대로 따릅니다.

5. '감정기관 수'만큼 중요한 시가 인정 요건

감정을 몇 곳에서 받았는지 못지않게, 아래 요건을 놓치면 감정가액이 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.

(1) 평가기간

• 증여: 평가기준일 전 6개월 ~ 후 3개월
• 상속: 전후 6개월
• 취득세: 취득일 전 6개월 ~ 후 3개월

(2) 원형 감정 원칙

취득일(평가기준일) 현재의 원형대로 감정해야 하며, 개발·용도변경 등을 전제한 조건부 감정은 배제됩니다(상증세법 시행령 §49①2호 나목).

(3) 기준금액 미달 시 재감정

납세자가 제시한 감정가액이 지나치게 낮으면 과세관청이 개입합니다. 상증세는 감정가액이 '보충적 평가액'과 '시가의 90%' 중 적은 금액(기준금액)에 미달하면, 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있습니다(시행령 §49①2호 단서).

(4) 시가불인정 감정기관 지정

부실감정으로 원감정가액이 재감정가액의 80%에 미달하면, 그 감정기관은 최대 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있고, 그 기간의 감정가액은 시가로 인정되지 않습니다(상증세법 시행령 §49⑦·⑧, 지방세법 §10의2④·⑤·시행령 §14의3).

6. 실무 포인트 — 한 감정서로 여러 세목을 커버하려면

증여로 부동산을 넘기면 증여세와 취득세가 함께 문제 되는데, 두 세목의 기준이 어긋나는 지점이 있습니다.

특히 조합원입주권·분양권이 그렇습니다. 증여세에서는 '권리'라 하나 특례에서 제외되어 둘 이상이 필수지만, 취득세에서는 과세대상이 (멸실 후) '토지'라 시가표준액 10억 이하면 하나로 가능합니다. 기준이 다르므로 한 감정서로 두 세목을 모두 커버하려면 더 엄격한 기준인 증여세(둘 이상) 에 맞춰야 안전합니다.

또한 소액 특례 대상이라도, 재감정·시가불인정 리스크를 고려해 실무상 처음부터 두 곳을 받는 경우가 많습니다. 감정 비용을 아끼려다 더 큰 시간·세금 리스크를 지는 것을 피하기 위해서입니다.

마치며

핵심은 하나입니다. 세법상 감정평가는 '둘 이상'이 원칙이고, 10억원 이하 토지·건물만 예외적으로 하나로 가능하다는 것. 그리고 그 10억 기준과 대상 자산은 세목마다 조금씩 다르다는 점입니다.

실무에서는 ① 넘기려는 자산이 토지·건물인지 권리·주식인지, ② 기준시가·시가표준액이 10억을 넘는지, ③ 증여·취득세를 한 감정서로 함께 커버해야 하는지를 먼저 확인하시길 권합니다. 애매하다면 더 엄격한 기준(둘 이상)에 맞추는 것이 안전합니다.

근거 규정 및 출처

1. 상속세 및 증여세법 제60조 '평가의 원칙 등' 제5항
2. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 '평가의 원칙 등' 제1항 제2호·제6항·제7항~제8항
3. 소득세법 제99조 '기준시가의 산정' 제1항 제1호·제2호
4. 지방세법 제10조의2 '무상취득의 경우 과세표준' 제2항~제5항
5. 지방세법 시행령 제14조의3 '시가불인정 감정기관의 지정절차 등' 제1항~제3항
6. 국세청 법령해석재산-2719(2020.2.4) — 일부 지분 증여 시 전체 기준시가로 10억 판단
7. 국세청, 「상속·증여재산 평가」 안내 (nts.go.kr)

본 글은 대율회계법인 손주영 공인회계사가 2026년 7월 현행 법령을 근거로 작성했습니다.